Potencial construtivo é possibilidade de comercialização, pelo proprietário de um imóvel, do direito de construção para além da metragem permitida pela legislação municipal de zoneamento e uso do solo urbano.
Na prática, o poder público municipal, por meio da legislação específica, determina zonas urbanas especiais, visando preservar o patrimônio histórico, o meio ambiente ou de interesse social relevante.
Quem tem direito de construir, mas cujo imóvel esteja gravado com essas características especiais, pode vender seu direito a um terceiro, e reverter a receita ao restauro, conservação e preservação.
Em Curitiba, a figura jurídica da “Transferência do Potencial Construtivo”, existente desde 1982, mas pouco explorada, visa à preservação de imóveis de interesse arquitetônico, paisagístico e ambiental, bem como para a implantação de equipamentos comunitários e programas de habitação social.
A partir de 2010, a TPC será estendida aos clubes esportivos e recreativos, dado o fato relevante da necessária obra de adequação do Estádio Joaquim Américo (Arena da Baixada) aos encargos da Fifa, para que a cidade possa sediar os jogos da Copa do Mundo em 2014.
Com efeito, o problema que causava a indefinição sobre essa obra era econômico: o Clube Atlético Paranaense não gostaria de assumir toda a responsabilidade pelo custeio, orçado em quase R$ 140 milhões. Sempre esteve disposto a arcar com um terço do valor. O restante deveria ser compartilhado pelo Município e pelo Estado.
Porém, em ano de eleição, o que é econômico vira político. Some-se a esse cenário a leniência, paixões clubísticas e falta de articulação (incompetência também) das lideranças envolvidas, e Curitiba corria perigo de exclusão da Copa.
Ninguém queria ver o Poder Público injetando dinheiro diretamente na obra. Nem eu, apesar de reconhecer que, politicamente, as obras prometidas pelo PAC (Programa de Aceleração do Crescimento, do Governo Federal) para a cidade dependem de sediar a competição internacional.
O jogo de empurra acabou quando a abordagem da questão se tornou econômico-jurídica: a TPC, com os devidos ajustes legais, pela Camara Municipal, já despertou o interesse de grandes grupos empresariais locais, que irão concorrer na licitação para executar a obra e, em troca disso, farão uso do potencial em outras obras de seu interesse privado.
Simples.
Quase no fim de uma novela que dura um ano.
Mas, no país da Copa do Mundo 2014, nada é simples.
Menos ainda em ano de eleições majoritárias, que determinarão o Presidente, o Governador e os Senadores até lá.
E que o grande imóvel chamado Brasil não seja gravado, por sediar a Copa, com potencial destrutivo.
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